Dossier spécial SCPI : ce qu’il faut savoir avant d’investir

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Une SCPI est une société civile de placement immobilier qui se charge de gérer un capital constitué par des porteurs de fonds. Ces derniers en tirent un rendement proportionnel aux nombres de parts achetées dans la SCPI. Le principe de la pierre papier, contrairement à un achat direct, c’est de confier son investissement à une société qui se chargera de prospecter, d’investir, d’entretenir, d’assurer la gestion comptable et de reverser les bénéfices (tirés principalement des loyers) aux porteurs de parts.

Quels sont les différents types de SCPI ?

Pour investir en SCPI, il faut savoir qu’il existe trois grandes catégories de sociétés civiles, et une forme de placement mixte.

Les SCPI de rendement

La SCPI de rendement a pour objectif d’investir en grande majorité dans des biens immobiliers à usage professionnel (usines, entrepôts, immeubles de bureau, surfaces commerciales, établissements de santé, laboratoires…). Certaines sont spécialisées dans des secteurs d’activité particuliers (MedTech, Transport et logistique, services, commerces, santé…). D’autres ont décidé de varier ce patrimoine par secteur d’activité ou par zone géographique pour diluer les éventuels risques financiers.

Les SCPI de plus-value

Les SCPI de plus-value ont un objectif à plus long terme que les précédentes puisqu’elles misent sur la prise de valeur des biens immobiliers dans le temps. Cela nécessite le regard d’une équipe d’experts en immobilier. C’est un placement idéal pour bénéficier d’un capital ou d’un complément de revenus au moment d’un départ à la retraite et quand on investit avec des fonds propres.

Les SCPI fiscales

Cette catégorie de sociétés civiles de placement immobilier investit dans des biens immobiliers d’habitation entrant dans le cadre d’un dispositif de défiscalisation (loi PINEL, loi Duflot, loi Borloo…). C’est une manière d’obtenir un rendement, certes moins important que pour de l’immobilier professionnel, mais qui est compensé par une réduction des impôts sur le revenu.

Les OPCI

Les organismes de placement collectif immobilier constituent une catégorie d’investissement à part puisqu’elle associe des actifs immobiliers et des actifs financiers.

Quels sont les avantages d’investir en SCPI ?

Il y a plusieurs avantages à investir dans la pierre papier :

Pouvoir investir facilement

Beaucoup de particuliers ou de professionnels hésitaient encore à investir dans l’immobilier, car c’est un placement qui nécessite un certain nombre de connaissances dans le domaine de l’immobilier, dans le domaine financier, dans le domaine juridique, dans le domaine fiscal et dans le domaine de la comptabilité. Le fait de confier son placement à une société qui emploie des experts dans ces différents domaines pour assurer une gestion complète du capital est plus rassurant pour les investisseurs qui préfèrent jouer la carte de la sécurité plutôt que de la rentabilité.

Une facilité de gestion

L’un des plus grands avantages de la pierre papier par rapport à l’achat immobilier direct, c’est que la société se charge de l’ensemble de la gestion des biens immobiliers (la gestion technique, la gestion financière, la gestion juridique, la gestion fiscale). Les SCPI assurent également la gestion locative et comptable. L’investisseur achète simplement des parts et n’a plus qu’à attendre de recevoir les revenus de son placement.

Un placement accessible

Un autre avantage de placer son argent dans une SCPI, c’est que les frais de dossiers restent assez bas (il existe même des SCPI qui offrent les frais de dossiers). Les parts restent accessibles dans la plupart d’entre elles et la rentabilité doit être évaluée en fonction de ses objectifs (défiscalisation, rendement à court, moyen ou long terme…) et du mode de financement des parts.

Un placement stable

Comme nous l’avons expliqué plus haut, les SCPI, en variant leurs investissements immobiliers, ont cet avantage de diluer le risque financier, ce qui n’est pas le cas quand on investit directement dans l’achat d’un bien immobilier. Depuis le début de la crise sanitaire liée à l’épidémie de Covid-19, le taux de rendement des SCPI est resté stable. En 2022, malgré l’inflation, le taux de rendement a quand même atteint les 6 %, ce qui est très encourageant et rassurant pour les investisseurs.

Faut-il choisir une SCPI à capital fixe ou à capital variable ?

Beaucoup se posent la question de savoir quelle est la différence entre une SCPI à capital fixe et une SCPI à capital variable. Dans les SCPI à capital fixe, le capital ne peut pas augmenter une fois que la totalité des parts a été vendue aux porteurs, ou bien dans des conditions très limitées. Cela signifie que si l’investisseur souhaite augmenter son investissement au fur et à mesure, il se heurtera potentiellement à la limite du capital. En effet, dès que cette limite sera atteinte, il faudra attendre que des parts soient revendues pour en racheter d’autres. Dans une SCPI à capital variable, la société a la possibilité d’accroitre le montant de son capital (c’est le cas de nombreuses SCPI de rendement), on peut donc facilement faire un investissement progressif.

Comment financer un achat en SCPI ?

On peut investir dans une SCPI de deux manières. D’abord, il est possible de placer ses propres fonds dans le capital d’une SCPI si l’on dispose déjà d’un capital financier à investir. En général, ce type d’investissement aura pour objectif d’obtenir des avantages fiscaux et notamment une diminution de l’impôt sur le revenu. C’est également un bon moyen d’investir dans des produits dont le rendement se mesure à plus long terme. Lorsque l’on ne peut pas investir avec ses propres fonds, il est possible d’acheter des parts en SCPI en faisant une demande de crédit immobilier auprès d’une banque ou d’un organisme de crédit. Dans ce cas, les investisseurs vont s’intéresser aux SCPI de rendement dont le taux de rendement permettra de couvrir les mensualités de remboursement du prêt.

Comment investir dans la pierre papier ?

Pour investir dans une SCPI, il est intéressant de se rapprocher d’un organisme spécialisé qui propose des prestations de courtage. En effet, ces professionnels vont prendre votre dossier en main de A à Z afin de vous proposer la ou les solutions adaptées à votre situation financière (car il faut savoir combien il faut investir en SCPI dans différents cas) et à vos objectifs (y compris dans la recherche d’un crédit immobilier).