Financer un investissement immobilier à l'étranger : comment faire le bon choix ?

Sauter le pas et acheter à l’étranger est un projet qui fait rêver bon nombre de Français. Néanmoins, vouloir investir dans la pierre au-delà des frontières nécessite un gros effort de réflexion à réaliser en amont. Car en effet, hormis les conditions climatiques ou les paysages idylliques, des critères plus essentiels sont à prendre en considération afin que l’investissement soit réalisable et surtout réussi. Retour sur les points importants qu’il faut prendre en compte avant d’acheter à l’étranger et sur les zones où il est intéressant ou non d’investir.  

Financer un investissement immobilier à l'étranger : comment faire le bon choix ?
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Prix immobiliers bas

Principale raison qui pousse les Français à acheter à l’étranger : les prix bas de l’immobilier constatés dans certains pays. Exemple : pour le prix d’un deux pièces à Paris, il est possible d’acheter un riad au Maroc, une maison au Portugal ou dans les Iles grecques. D’autant plus que si le bien convoité se trouve en Europe, les procédures sont facilitées puisque la monnaie est unique et le cadre juridique s’applique à tous les pays membres de l’union Européenne. Cependant, les prix de l’immobilier ne doivent pas être le seul critère décisif. La Thaïlande en est l’exemple puisque malgré les prix attractifs, y acheter un bien immobilier peut s’avérer risqué. Absence de cadre juridique sur l'achat immobilier et instabilité politique en sont les raisons.

 

Taux de change

Autre motivation à acheter en dehors des frontières Françaises : le taux de change. Celui-ci permet de doper la capacité d’achat lorsque la monnaie du pays de destination est basse par rapport à l’euro. Et c’est le cas par exemple pour le dollar qui est en ce moment dévalué par rapport à l’euro offrant ainsi de belles opportunités aux Français qui souhaiteraient acheter chez l’Oncle Sam. Bien qu’il soit actuellement avantageux, le taux de change peut rapidement s’inverser et menacer ainsi la fiabilité d’un investissement à l’étranger.

 

Règles juridiques concernant l’imposition

Certains pays ont signé une convention avec la France leur permettant ainsi d’appliquer l’imposition des revenus fonciers. Ceux n’ayant pas signé de convention sont alors considérés comme des paradis fiscaux. C’est le cas pour l’Ile Maurice ou le Portugal où l’achat d’un bien n’est pas soumis à l’impôt de solidarité sur la fortune. Tandis qu’à Barcelone un impôt sur le patrimoine s'applique sur tous les biens immobiliers dont le prix excède 500 000€.

Il est d’ores et déjà possible de vérifier si le pays que vous convoitez est soumis à l’imposition sur le site officiel du gouvernement.

 

Emprunter en France ou à l’étranger pour financer l’achat ?

Il est tout à fait légitime voire primordial de se poser la question “où emprunter” ? Auprès des banques du pays d’origine, ou dans le pays où se situe le bien immobilier convoité ? Deux possibilités s’offrent donc aux futurs acheteurs et choisir l’une ou l’autre est conditionné à des critères qu’il faut étudier avec minutie.

 

Obtenir un crédit en France

La souscription d’un prêt immobilier en France, des plus propice en ce comment vu les taux immobiliers en vigueur actuellement, est certes plus simple puisque banquiers et emprunteurs parlent la même langue, ce qui facilite la compréhension du crédit, mais elle est soumise à conditions. Pour pouvoir obtenir un crédit immobilier servant à financer l’acquisition d’un bien à l’étranger, les organismes Français imposent la mise en hypothèque du premier bien acheté en France et dont le crédit a obligatoirement été entièrement soldé. Cette condition constitue une sécurité pour la banque afin de récupérer son dû plus facilement, que si le bien hypothéqué se trouvait à l’étranger (les procédures juridiques seraient compliquées à mettre en place).

Autre possibilité qui a néanmoins ses limites : souscrire un crédit immobilier auprès de banques Françaises frontalières. Celles-ci accompagnent l’acquéreur dans le financement de son achat immobilier dans un pays voisin. La garantie hypothécaire sera appliquée au bien situé en France, ou au bien situé dans le pays à proximité, dans la mesure du possible. C’est notamment le cas pour le CIC Iberbanco, filiale du groupe CIC-Crédit mutuel : « Nous réalisons le dossier de prêt en France avec un taux fixe et nous acceptons de prendre au choix une garantie hypothécaire sur le bien situé dans la péninsule ibérique ou sur un autre bien en France. Nous connaissons le marché grâce à nos experts sur place. » indique François Stéphane, président du directoire de CIC Iberbanco.

 

Obtenir un crédit à l’étranger

Impossible d’emprunter à l’étranger alors que les revenus sont domiciliés en France ? Ce n’est pas tout à fait vrai ! En effet, il est possible de demander un prêt immobilier à l’étranger à condition de fournir un apport d’un montant qui s’élève à 30 voire 50% du coût de l’opération. Ce montant diffère selon le pays de destination. Hormis la condition de l’apport, les organismes financiers vont vérifier la stabilité des revenus du futur acquéreur. Les critères d’octroi varient d’un pays à un autre. Toutefois, si la demande de financement est acceptée, une ouverture de compte sera évidemment nécessaire au versement des fonds.

Pour constituer un apport, plusieurs solutions existent. En effet, il est possible de :

  • demander une avance sur l’assurance-vie. L’avance est en réalité un prêt accordé par l’assureur pour répondre à un besoin de trésorerie de la part du souscripteur qui souhaite emprunter pour ne pas perdre l’antériorité fiscale du contrat. Ainsi, cela permet au souscripteur de constituer l’apport qui lui permettrait d’emprunter et investir à l’étranger.
  • souscrire un prêt personnel en France. Le crédit non affecté permet à l’emprunteur d’obtenir une trésorerie qu’il peut utiliser comme bon lui semble et notamment pour constituer l’apport qui servira à obtenir un prêt immobilier à l’étranger afin de financer un achat sur place.
  • recourir au nantissement. A l’image d’une hypothèque, le nantissement est une solution de garantie qui permet au créancier de récupérer son dû en cas de défaillance de remboursement. Le nantissement peut s’appliquer sur des valeurs immobilières (assurance-vie, parts d’une société ou actions) ou sur une caution bancaire sur liquidités placées : vérifier avec l’organisme financier du pays étranger si celui-ci accepte le nantissement comme option de garantie.

 

Où investir ? Quelles zones sont les plus favorables ?

Analyser les zones les plus avantageuses en termes de rentabilité de l’investissement est une étape primordiale. Pour que cette étude soit réussie, il est conseillé de s’entourer de professionnels du secteur. En effet, hormis les critères listés plus haut, plusieurs autres données qui malheureusement peuvent être amenées à changer constamment (contexte économique et socio-politique) sont à prendre en considération. Exemple : le Brexit constitue un tournant majeur qu’il est nécessaire de surveiller de près. Il est donc conseillé de faire appel à des professionnels qui sauront vous aiguiller au mieux. Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) s’occupent d’étudier la rentabilité d’un investissement dans le pays de votre choix. Elles peuvent également prendre en main la gestion de la location des biens acquis et vous débarrasser ainsi de cette charge de travail.