Comment réussir son investissement locatif dans une grande ville de France ?

De plus en plus, l’immobilier fait figure de valeur refuge pour un nombre grandissant de personnes. Considéré comme un investissement fiable et pérenne, l’investissement locatif immobilier permet de se constituer un patrimoine rémunérateur et transmissible. Cependant, comme pour tout investissement, il est recommandé de bien le préparer en amont. Emplacement, cible de l’investissement, financement... Mieux vaut avoir réfléchit à tous ces aspects avant d’acquérir un bien, sans quoi le résultat pourrait ne pas être à la hauteur des attentes de l’investisseur. Tour d’horizon des caractéristiques à prendre en compte pour réussir son investissement immobilier locatif.  

Comment réussir son investissement locatif dans une grande ville de France ?

Maitriser le marché immobilier du secteur

Avant de se lancer dans l’achat d’un bien immobilier destiné à de l’investissement locatif, il est recommandé de bien connaître le marché sur lequel on se situe. Si tel n’est pas le cas, il pourrait être judicieux de faire appel à un professionnel, comme un courtier en immobilier par exemple, afin de s’assurer de la meilleure rentabilité possible pour le logement acquis.

 

Bien choisir l’emplacement du bien

La caractéristique la plus importante pour réussir son investissement immobilier locatif est l’emplacement du logement. C’est ce qui va définir sa capacité à se louer facilement et sur le long terme. Un appartement bien placé ne subira pas de vacance locative, et donc son propriétaire ne se verra pas amputé de certains mois de loyer.

Pour bien choisir l’emplacement d’un bien, plusieurs solutions. Dans une grande ville, la proximité des transports est un point extrêmement important. Même si les logements plus proches des transports risquent d’être moins abordables, ils se loueront probablement plus vite et plus cher.

L'emplacement où se situe le logement doit bien sûr présenter un fort intérêt pour un nombre important de potentiels locataires : proximité avec le centre-ville, commerces à proximité, proche des écoles et établissements d’enseignement supérieur, proximité des bassins d’emploi...

Bref, l’adresse du logement est primordiale pour définir d’une part son attractivité et d’autre part sa rentabilité. C’est pourquoi il est vivement conseillé, quand cela est possible, de se rendre sur place afin de juger de la qualité de l’emplacement.

 

Choisir la cible de l’investissement

Si bien sûr l’emplacement du bien est très important, il va être défini par le type de locataires souhaité. S’il s’agit d’étudiants, il faudra veiller à investir dans un logement proche des universités ou lieux d’enseignement supérieur. Pour des jeunes cadres, un appartement en centre-ville pourrait être le bienvenu. Les familles rechercheront plutôt des logements proches des écoles et commerces mais un peu à l’écart de la ville, avec des espaces verts à proximité.

Évidemment, il ne s’agit pas d’une science exacte, mais plus la cible sera précise, plus le type de logement dans lequel investir et son emplacement s’imposeront d'eux-même. Savoir à qui l’on souhaite s’adresser permet de définir les quartiers sur lesquels axer sa recherche ainsi que le type de logement qui correspond le mieux au projet.

 

Choisir le logement adapté

Une fois que le profil du locataire souhaité est arrêté, il faut définir la typologie du logement. Il va de soi que la qualité du logement est primordiale afin de s’assurer la meilleure attractivité possible. Plus l’appartement sera en bon état et disposera de belles prestations, plus les candidats locataires seront nombreux.

Au-delà de la qualité globale de l’appartement, il va falloir définir la typologie du bien qui correspond au plus près au projet : un studio pour les étudiants, un deux pièces pour les jeunes actifs, un trois pièces pour les jeunes couples, un quatre pièces ou plus pour les familles... Encore une fois, il s’agit simplement de se rapprocher au mieux de ce que le profil type de locataire est le plus susceptible de rechercher.

 

Optimiser les aspects financiers de son investissement locatif

Une fois que le projet est entièrement défini, il faut également se poser la question du financement. Il existe de nombreuses manières de financer un achat immobilier, mais concernant l’investissement locatif, les PTZ et autres prêts aidés ne sont pas accessibles. D’autres dispositifs et coups de pouces sont cependant disponibles pour aider les investisseurs à réussir leur investissement immobilier locatif.

 

Neuf ou ancien ? Que choisir pour une meilleure opération ?

Lors d’un investissement locatif, se posera la question d’investir soit dans le neuf, soit dans l’ancien. Si le neuf a la réputation d’être plus cher à l’achat que l’immobilier ancien, il dispose de nombreux avantages qui pèseront forcément dans la balance au moment de faire les comptes.

S’il est vrai que l’immobilier ancien dans les grandes villes séduit les locataires par son charme, il ne dispose pas de toutes les prestations que propose le neuf. Il est par exemple assez rare de trouver de beaux et grands extérieurs dans un logement ancien. Dans le neuf, cela est quasiment systématique. De plus, l’aménagement intérieur des appartements neufs est bien plus adapté à nos modes de vie actuels : grandes pièces de vie lumineuse, rangements intégrés, espaces fonctionnels...

Autre caractéristique très appréciée des locataires : les logements neufs respectent les dernières normes thermiques et environnementales, ce qui leur permet non seulement d’être plus respectueux de l’environnement, mais également de réaliser des économies sur leurs factures d’énergies.

 

Financer son investissement immobilier dans le neuf

Investir au sein d’un programme immobilier neuf ne présente pas que des avantages liés aux locataires. Cela permet également de bénéficier de certains avantages financiers qui ne sont valables que pour l’achat d’un logement neuf.

Premier avantage non négligeable, les frais de notaire dans le neuf sont considérablement réduits. D’environ 8 % du prix d’achat dans l’ancien, ils passent en moyenne à 2,5 % dans le neuf. C’est à dire que pour un bien valant 200 000 €, les frais de notaire s’élèveront à 16 000 € dans l’ancien, alors qu’ils seront de seulement 5 000 € dans le neuf.

S’il n’est pas possible de bénéficier de prêts aidés par l’État comme le PTZ, étant donné qu’il ne s’agit pas d’une résidence principale, l’achat d’un bien immobilier neuf à des buts de mise en location offre la possibilité de profiter de la loi Pinel. À titre d’exemple, investir avec le dispositif Pinel à Toulouse permet de pouvoir réaliser une économie d’impôt allant jusqu’à 63 000 €.

Pour aller plus dans le détail, un investisseur qui achèterait un appartement neuf à Toulouse pour le mettre en location aurait plusieurs options :

  1. Pour une location pendant 6 ans, le bailleur pourra bénéficier d’une réduction d’impôts égale à 12 % du prix d’achat du bien. Pour un appartement acquis au prix de 160 000 €, il pourra défiscaliser au total 19 200 € sur les 6 ans de mise en location.
  2. Si le propriétaire souhaite mettre son bien à la location pendant 9 ans, le taux se portera à 18 % du montant de l’achat. Soit pour le même appartement, une somme totale de 28 800 € à déduire de ses impôts.
  3. Enfin, pour une mise en location pendant 12 ans, le taux de la déduction s’élèvera à 21 % du prix d’achat. Si l’on reprend le même exemple, le crédit d’impôt se montera à 33 600 € sur 12 ans.

Attention cependant. Pour pouvoir profiter de ce dispositif, il existe évidemment certaines conditions. Le montant de l’achat est plafonné à 300 000 € par an et par foyer, et limité à deux achats immobiliers.

De même, lorsqu’un investissement est effectué en Pinel, le bien sera soumis à un plafond de loyer ainsi qu’à un plafond de ressources des locataires, en fonction de la zone Pinel où il se situe :

  • Zone Abis (Paris) : 17,55 €/m²
  • Zone A (Montpellier, et certaines communes de Côte d’Azur ou d’Île-de-France) : 13,04 €/m²
  • Zone B1 (Toulouse, Rennes, Nantes, Bordeaux...) : 10,51 €/m²