Rappel : Qu’est-ce qu’une SCPI ?
Le principe de la SCPI est de proposer aux investisseurs qui le souhaitent d’accéder au marché de l’immobilier en achetant des parts d’une société de placement dédiée à ce secteur.
Le patrimoine immobilier est donc ici détenu par le biais des parts de la société. On parle de “pierre-papier” et est accessible à tous pour un montant abordable. Les SCPI investissent dans différents actifs immobiliers et fonctionnent donc sur le principe de la mutualisation du risque.
Il s'agit d’un placement collectif en immobilier idéal pour les investisseurs qui souhaitent prendre part à ce marché et diversifier leurs investissements sans investir de manière directe dans un bien locatif. Grâce à une SCPI, l’investisseur peut donc investir une partie de son capital sur le marché immobilier et se constituer un patrimoine qui va lui générer des revenus réguliers.
Bien entendu, il ne s’agit pas d’un placement à capital garanti et le risque de perte existe toujours, même sur ce marché porteur. La liquidité des parts de SCPI est également plus faible que celles d’autres produits de Bourse étant donné qu’il ne s’agit pas d’un produit coté.
Le fonctionnement détaillé d’une SCPI :
En ce qui concerne le fonctionnement d’une SCPI, on retiendra ici que l’investisseur achète des parts de ces sociétés qui achètent quant à elles des immeubles afin de constituer un parc immobilier. Ce sont ces immeubles qui, par le biais des loyers, vont générer des revenus. Ces revenus seront ensuite redistribués aux détenteurs des parts de la SCPI.
Il existe toutefois deux types de SCPI avec les SCPI à capital fixe et les SCPI à capital variable.
- La SCPI à capital fixe : Ici, c’est le gérant qui fixe l’objectif de souscription et donc la valeur du capital. Lorsque le montant du capital est atteint, il peut ensuite être augmenté de manière régulière. Il n’est possible de souscrire à ces SCPI que pendant la constitution du capital ou lors des fenêtres de souscriptions suivantes. Le prix à l’achat ou à la vente des parts de ces SCPI va dépendre du marché secondaire et de l’offre et la demande.
- La SCPI à capital variable : Ici, aucun montant de souscription n’est fixé par le gérant et la souscription est possible à tout moment. Le gérant doit donc investir l’ensemble des capitaux reçus de la part des investisseurs et ce, quelles que soient les opportunités du marché. Cela peut donc rendre le patrimoine moins qualitatif. Cependant, ces SCPI offrent une plus grande stabilité du prix des parts étant donné que celui-ci ne dépend pas du marché mais est fixé par le gérant lui-même.
Comment investir sur une SCPI ?
Pour investir sur une SCPI immobilier, il existe deux moyens différents avec l’achat direct et indirect.
- L’achat direct consiste, comme son nom l’indique, à acheter directement des parts auprès d’une société de gestion, d’une banque ou d’un conseiller en gestion de patrimoine.
- L’achat indirect consiste à investir sur la SCPI par le biais d’une assurance-vie et de ses unités de compte.
Investir dans une SCPI est une procédure assez simple qui n’exige aucune des procédures administratives contraignantes d’un achat immobilier classique. Il suffit en effet de remplir un simple bulletin d’adhésion pour obtenir des parts.
SCPI de rendement ou SCPI fiscale :
On différencie également les SCPI de rendement des SCPI fiscale en fonction de l’objectif visé :
- Une SCPI de rendement est spécialisée dans l’immobilier d’entreprise et a pour but de redistribuer des revenus réguliers et des plus-values immobilières en fonction des ventes de parts. Ces SCPI détiennent ainsi principalement des locaux commerciaux ou des immeubles de bureaux qui sont loués à des entreprises ou à des institutions publiques ou privées et génèrent des loyers importants. La composition du patrimoine est variable et peut être thématique ou diversifiée. Dans le cas d’une SCPI diversifiée cependant, un type de structure ne pourra pas dépasser 70% du parc immobilier.
- Une SCPI fiscale a, comme son nom l’indique, pour objectif principal de produire des avantages fiscaux pour le souscripteur et non de générer des revenus. On appelle également ces sociétés “SCPI d’immobilier résidentiel” étant donné qu’elles investissent principalement dans l’immobilier d’habitation, c'est-à-dire dans des maisons et appartements. Le gérant de cette SCPI fiscale va choisir les actifs les plus intéressants selon différents critères comme la situation géographique, la qualité des services et l’évolution prévue du marché pour la valorisation. Le parc immobilier de ces SCPI se compose d’immeubles neufs ou d’immeubles à rénover en fonction du dispositif législatif en vigueur auquel elles sont rattachées. Il s’agit de résidence bénéficiant des dispositifs Piner pour les SCPI Pinel ou de la loi Malraux pour les SCPI Malraux. Avec ces SCPI, il est ainsi possible de bénéficier de réductions d’impôts en fonction de la durée de détention et de location des biens. Il s’agit donc d’un investissement à privilégier dans le cadre d’une stratégie à long terme. Avec cette SCPI, vous pouvez donc revendre vos parts sur le marché secondaire si besoin mais si le bien est revendu avant la fin de la durée de détention sur laquelle l’investisseur est engagé va provoquer la nullité des avantages fiscaux obtenus et le remboursement des réductions d’impôt perçues. Par ailleurs et étant donné que le marché secondaire est parfois peu liquide, la revente peut entraîner une décote importante.
Le choix de l’une ou l’autre de ces SCPI va donc dépendre de vos objectifs en termes de placement avec l’horizon d’investissement envisagé et votre souhait de conserver ce placement dans la durée ou de le garder disponible en cas de besoin. Si vous hésitez, l’idéal est donc de faire appel à un conseiller spécialisé dans ce type d’investissement.
